海外の中古住宅を購入し、短い期間で大きな減価償却費を計上する。その結果生じた赤字を給与所得などから差し引く。かつて富裕層向けに紹介されていたこの節税方法は、2021年分以後の所得税について制限されています。

ただし、海外不動産の減価償却がすべて認められなくなったわけではありません。変わったのは、一定の国外中古建物から生じる減価償却費に対応する赤字を、ほかの所得の黒字と相殺する取扱いです。制度の範囲を整理すると、購入後の収支や売却時の税金も見通しやすくなります。

なぜ海外の中古建物が節税に使われていたのか

賃貸建物の購入代金は、原則として購入年に全額を経費にするのではなく、耐用年数に応じて減価償却費として配分します。中古資産では、使用可能期間の見積りが難しい場合に「簡便法」で耐用年数を計算できます。

たとえば法定耐用年数をすべて経過した資産は、その年数の20％を基に計算し、1年未満の端数を切り捨てます。最低年数は2年です。このため、耐用年数が短くなれば、毎年の償却費は大きくなります。一定の資本的支出を行った場合などには簡便法を使えないこともあります。国税庁「中古資産の耐用年数」

国外では、築年数が進んでも長く使われる建物があります。実際には賃貸できる建物を税務上は短期間で償却し、家賃収入を上回る経費を計上すると、現金収支と税務上の損益に差が生じます。この差を利用した所得税負担の軽減が問題となりました。こうした背景は、税務大学校の研究論文でも取り上げられています。なお、研究論文は制度の背景を理解する資料であり、法令そのものではありません。

2021年から制限されたのは、赤字の相殺

個人の国外中古建物について、簡便法などで算定した耐用年数に基づく減価償却費に対応する損失は、一定の計算により、税務上生じなかったものとして扱います。その部分は給与所得などと損益通算できず、国内の賃貸物件の黒字との相殺もできません。適用は2021年分以後で、購入時期だけを見て「改正前に買ったから対象外」と判断することはできません。国税庁「不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」

また、対象を「簡便法を使った場合だけ」と理解するのも不十分です。使用可能期間を見積もっている場合も、その期間が適当であることを確認できる一定の場合を除き、対象となります。名称を見積法に変えるだけでは制限を外せません。国税庁「不動産所得の損失金額から減算する国外中古不動産の償却費とは」

減価償却費そのものが消えるわけではない

制度の仕組みを単純な例で見てみましょう。対象となる国外中古建物を1件だけ所有し、年間の家賃収入が500万円、減価償却以外の必要経費が200万円、減価償却費が600万円だとします。ほかの調整がない前提では、計算上は300万円の赤字です。

この赤字300万円が減価償却費に対応するため、相殺に使えない部分になります。600万円の償却費を全額取り消して、300万円の黒字に戻す制度ではありません。家賃収入に対応する償却費の役割は残る一方、赤字を給与所得にぶつける効果が制限される、という関係です。

実際には、複数物件の収支や共通経費の配分を含めた計算が必要です。国税庁の関連通達でも、共通経費の合理的な配分が示されています。

売却時には、使えなかった損失を取得費に反映する

賃貸建物を売却するときは、通常、購入代金などから過去の減価償却費を差し引いて取得費を計算します。取得費が小さくなるほど、売却益は大きくなります。

今回の特例には、この計算を調整する仕組みがあります。取得費から差し引く償却費の累計額を計算する際、特例によって生じなかったものとされた損失の累計額を除きます。保有中に相殺できなかった金額まで、そのまま取得費を減らしてしまわないための調整です。毎年の申告書に加え、特例で除外された損失の記録を売却まで保管することが大切です。国税庁「建物の取得費の計算」

法人で持てば解決するのか

この特例は個人の所得税に関する制度であり、日本法人が保有する物件に同じ形で適用されるものではありません。ただし、法人の損失を株主個人の給与所得から差し引くこともできません。

法人保有を比較するときは、法人段階の税負担に加え、利益を個人へ移す際の課税、維持費、現地での申告負担、売却時の税金を含めて考えます。個人の規制対象から外れることと、投資全体で有利になることは、別々に検討する必要があります。

節税額より、売却までの手取りを確認する

海外不動産では、空室や修繕、管理費に加え、借入金の金利と返済、為替変動、現地税も収支に影響します。日本での売却益は原則として取得時と売却時それぞれの円換算額から計算するため、現地通貨で値上がりしていなくても円ベースの利益が出ることがあります。国税庁「居住者が海外の不動産を売却した場合の課税関係等」

現地で所得税相当の税金を払う場合は、日本の外国税額控除も検討します。ただし控除には限度額や手続があり、現地税がすべて日本の税額から引けるとは限りません。国税庁「居住者に係る外国税額控除」

購入を判断する前に、年間の税引後収支と、売却・借入返済後の手取りを一つの試算で確認する。すでに保有している場合は、償却費と相殺対象外の損失の記録を点検する。この二つが、制度変更を踏まえた検討の出発点になります。

本稿は、日本の居住者である個人による賃貸用不動産の保有を中心とした一般的な解説です。非永住者などの課税範囲、現地法人等を通じた保有、所在地国の税制は個別の確認が必要です。2026年9月13日に確認した国税庁等の公表資料に基づきます。