同じ面積、同じ道路に面した土地でも、正方形に近い土地と細長い土地では使いやすさが違います。相続税評価では、奥行や間口、不整形の程度などに応じた補正を行います。ただし、使いにくそうだから一律に何割引きという計算ではありません。評価単位を定め、形状と寸法を確認し、該当する補正を順番に検討します。

形状を調べる前に、評価する範囲を決めます

宅地の評価単位は登記の一筆と常に同じではありません。二筆を一体で自宅敷地として使っている場合と、一筆の中を自宅と貸地に分けて使っている場合では、評価する範囲が異なることがあります。範囲が変われば間口、奥行、かげ地割合も変わります。

そのため、登記図面だけでなく建物配置図や利用状況を確認します。先に一筆ごとに不整形地補正率を決めてから利用単位を検討すると、やり直しが生じます。誰がどの部分を何に使っているかを図示することが、形状補正の前工程です。

奥行価格補正は短すぎる土地にも関係します

奥行価格補正は、道路からの奥行距離が標準的な宅地と異なる場合の調整です。長い土地だけでなく、奥行が短い土地でも補正が問題になる場合があります。適用率は地区と奥行距離に応じて定められているため、普通住宅地区か商業地区かなどの確認が必要です。

説明のため、路線価20万円、地積300平方メートル、適用すべき奥行価格補正率が0.90で、他の加算・補正はないとすると、20万円×0.90×300平方メートル＝5,400万円です。補正をしない6,000万円との差は600万円になります。ただし0.90は例示であり、実際の率は調整率表で判定します。

不整形地では、想定整形地との関係を見ます

三角形やL字形などの不整形地については、整形地を基礎とする計算方法を検討し、不整形の程度や位置、地積の大小に応じた補正を行います。想定整形地の中で対象地ではない部分をかげ地と呼び、その割合が補正率を求める要素になります。

例えば想定整形地が400平方メートル、対象地が300平方メートルなら、かげ地は100平方メートルで、かげ地割合は25％です。しかし、この25％がそのまま25％の減額率になるわけではありません。地区区分や地積区分と組み合わせて所定の表を確認します。

細長さと間口の狭さを二重に割り引かない

土地が細長い場合、間口狭小や奥行長大、不整形といった複数の事情が見えることがあります。これらをすべて機械的に掛け合わせると、同じ使いにくさを重ねて減額する可能性があります。補正率の併用や比較には所定のルールがあるため、名前の違う補正を全部採用するものではありません。

計算表には、検討した補正、採用した補正、採用しなかった理由を記載すると確認しやすくなります。「不整形だから0.8」といった最終率だけでは、その率がどこから出たかを説明できません。計算に使った想定整形地も図で残します。

面積が大きい土地は別の検討があります

地積規模の大きな宅地に関する規模格差補正は、単に広いという理由だけで適用できるものではありません。地域による面積基準に加え、用途地域、容積率、地区などの条件や除外対象を確認します。形が悪い土地の補正と、大規模な土地の補正は、趣旨と判定事項が異なります。

また、市街化調整区域や大規模工場用地などは、通常の住宅地と同じ判断をしないようにします。面積だけを入力する簡易計算では、これらの条件を捉えられない場合があります。大きな土地ほど、公法上の制限に関する資料が役立ちます。

数字の根拠になる図面を集めます

地積測量図、確定測量図、建物配置図などに寸法があれば、間口や奥行を確認する手掛かりになります。ただし、古い図面が現在の利用状況と一致しているとは限りません。分筆や道路後退、隣接地との一体利用などがなかったかを照合します。

図面がない場合でも、まず手元資料から何が分かり、何が不明かを整理します。概算では仮の寸法を用いることもありますが、申告価額の確定では重要な前提を確認する必要があります。測量が必要かどうかは、評価への影響や既存資料の精度を踏まえて判断します。

土地評価の減額は、率を多く見つけることが目的ではありません。その土地の条件を通達に沿って正しく反映することが目的です。補正前後の金額と適用理由を併せて残せば、家族や他の担当者にも説明しやすい評価資料になります。

参考資料

• 国税庁：路線価方式による宅地の評価
• 国税庁：評価明細書の記載例・調整率表
• 国税庁：地積規模の大きな宅地の評価
• 国税庁：宅地の評価単位

法令・制度の基準日：2026年08月15日。個別の事実関係によって結論が変わるため、具体的な取扱いは資料を確認してご検討ください。