同じ「人に貸している土地」でも、相続税評価では貸宅地と貸家建付地を区別します。土地そのものを貸し、借りた人が建物を所有しているのか。自分が所有する土地に自分の建物を建て、その建物を貸しているのか。この違いによって、評価の式も必要な資料も変わります。

誰が土地と建物を持っているかを図にします

典型的な貸宅地は、所有する土地に他人の借地権が設定されている場合です。貸家建付地は、所有者が持つ土地の上の建物を他人に貸している場合の敷地です。賃貸借契約書の名称だけでなく、実際の所有関係と権利関係を確認します。

表は基本構造です。定期借地権や特殊な契約、借地権の取引慣行がない地域などでは別の検討があります。地代を受け取っているという事実だけで、表の左側へ自動的に当てはめるわけではありません。何の使用に対する対価かを契約と実態から確認します。

同じ土地でも計算結果は大きく違います

自用地としての価額5,000万円、借地権割合60％とします。普通借地権の目的となる一般的な貸宅地なら、5,000万円×（1−60％）＝2,000万円となる例です。一方、自分の貸家の敷地で借家権割合30％、賃貸割合100％なら、5,000万円×（1−60％×30％）＝4,100万円となります。

両者を取り違えると、この例では2,100万円の差が出ます。「賃貸物件だから借地権割合を全部引く」という処理はできません。土地所有者がどの権利の制約を受けているかを区別して計算することが必要です。

貸家建付地の賃貸割合は床面積で確認します

アパートに空室がある場合、賃貸割合が評価に影響します。基本的には各独立部分の床面積を基に計算するため、部屋数だけで割合を出すと、部屋の広さが違う物件では誤差が生じます。店舗や住戸が混在する建物では、特に面積の確認が大切です。

例えば独立部分の床面積合計が400平方メートル、そのうち賃貸されている部分が300平方メートルなら、賃貸割合は75％です。先ほどの自用地5,000万円の例では、5,000万円×（1−60％×30％×75％）＝4,325万円となります。空室部分を一律に満室扱いにはできません。

一時的な空室は事情を確認します

継続的に賃貸されていた住戸が、課税時期に一時的に空室となっていたにすぎない場合には、一定の事実関係を踏まえて賃貸されていたものとして扱えることがあります。退去後の募集状況、他の用途に使っていないこと、空室期間、その後の賃貸状況などが確認事項です。

「募集しているからすべて賃貸中」「1か月以内なら自動的に認められる」という判断ではありません。管理会社の募集記録、退去日と新契約の開始日、入居履歴を保存すると、その時点の状態を説明しやすくなります。長期間未使用の部屋は一時的空室と分けて検討します。

親族の無償利用や社宅は同じ式とは限りません

子に無償で土地を使わせている場合などの使用貸借は、通常の借地権が設定された貸宅地と同じ扱いにはなりません。また、一般的に借地借家法の適用がないとされる社宅の敷地については、貸家建付地評価を行わない取扱いがあります。家賃や地代の有無だけでなく、契約の性質が重要です。

会社と役員、親族同士の利用では、土地所有者、建物所有者、賃借人、実際の利用者を分けて一覧にすると関係が整理できます。税務上の届出や過去の申告処理がある場合は、それも併せて確認します。一般の第三者向けアパートと同じ説明をそのまま当てはめないようにします。

土地評価と小規模宅地の特例は別の段階です

貸宅地・貸家建付地としての評価を計算した後、小規模宅地等の特例が使えるかを別に検討する場合があります。賃貸していれば必ず50％減額ということではなく、事業や取得者、継続状況、面積などの条件があります。先に権利の評価を正しく計算することが前提です。

相談時には土地と建物の登記、賃貸借契約書、賃料の入金資料、各室の面積・入居状況を用意します。物件全体の収支表だけでは、評価に必要な権利や空室の事情が分からない場合があります。貸している対象を正確に言葉と図にすることから始めましょう。

参考資料

• 国税庁：貸宅地の評価
• 国税庁：貸家建付地の評価
• 国税庁：使用貸借に係る土地を贈与により取得したとき

法令・制度の基準日：2026年08月16日。個別の事実関係によって結論が変わるため、具体的な取扱いは資料を確認してご検討ください。