自宅がある相続では、財産の合計額だけで税負担を判断できません。自宅の土地に特例を使えるかどうかで、課税価格が大きく変わることがあります。ただし「自宅だから自動的に減額」という制度ではありません。評価と適用要件を分けて考えます。

土地と建物は分けて入力します

不動産会社の売却査定額を土地・建物まとめて入力するのではなく、相続税の評価額をそれぞれ確認します。土地は路線価方式・倍率方式など、建物は原則として固定資産税評価額を基礎にするなど、評価の出発点が違います。

区分所有マンションでは敷地利用権と建物について、2024年からの区分所有補正率の検討が必要になる場合もあります。下の入力欄には、必要な補正まで済ませた特例適用前の金額を使ってください。

特例は「誰が取得するか」まで確認してから

特定居住用宅地等に該当する土地は、限度面積内で評価額を減額する仕組みがあります。配偶者、同居親族、一定の別居親族などで要件が異なり、居住や保有の継続などの確認も必要です。単に亡くなった方が住んでいたというだけでは判断できません。

計算機は、一様な単価の1区画で、被相続人が全部を所有していた場合に限定します。使える面積を確認できていなければ、まず0㎡として計算し、条件を確認してから比較するのがよいでしょう。制度の適用を自動判定する機能ではありません。

特例を使う前と後を比べます

預金3,000万円、土地6,000万円（200㎡）、建物1,000万円、債務なしなら、合計は1億円です。土地200㎡すべてについて特定居住用宅地等の要件を満たすと仮定すると、土地の減額は4,800万円で、正味遺産は5,200万円になります。

配偶者と子2人が正味の課税価格を半分・4分の1・4分の1ずつ取得するモデルでは、特例後の相続税総額は約40万円、配偶者の税額軽減後の家族の納付額は約20万円です。実際の自宅の取得者と遺産の配分は、特例要件と矛盾しないように決める必要があります。

税額がゼロでも申告が必要な場合があります

小規模宅地等の特例を使った結果、基礎控除以下になっても、その特例の適用には申告と添付書類が必要です。計算機の結果だけを見て申告不要と判断しないでください。

将来売却する場合の所得税や、配偶者が亡くなったときの二次相続も別の問題です。自宅を誰が引き継ぐかは、住み続ける方の生活と納税資金を含めて検討します。

例で確認する

法令・制度の基準日：2026年08月21日。個別の事実関係によって結論が変わるため、具体的な取扱いは資料を確認してご検討ください。